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Probleme bei verstorbenen Mietern

Ein Dauerthema in der Praxis ist das Problem des Vermieters, wenn ihm ein Mieter "abhanden" kommt. In einem solchen Fall kann der Vermieter beispielsweise keine Kündigung aussprechen, keine Nebenkosten abrechnen oder die Kaution auszahlen. Diese Situationen können beispielsweise dann eintreten, wenn bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft beide Personen mieten und nach einer Beendigung der Lebensgemeinschaft dann eine Person unbekannt verzieht. Dann hat der Vermieter bereits ein Zustellungsproblem. Ähnliches kann geltend, wenn der Mieter verstirbt und die Erbensituation unklar ist bzw. kein Erbe ermittelt werden kann. Der Vermieter wird dann ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis schnell abzuwickeln, um einen neuen Mieter zu finden. Hierfür kann sich der Vermieter der sog. Nachlasspflegschaft bedienen. Diese führt dazu, dass der Nachlasspfleger den unbekannten Erben als Ansprechpartner des Vermieters ersetzt. Eine solche Möglichkeit hat zuletzt das OLG Hamm mit Beschluss vom 22.06.2010, AZ 15 W 308/10 bestätigt.

Mieten vom Erbbauberechtigten

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 15.09.2010, VIII ZR 16/10, eine interessante Situation geregelt. Immobilienrechtlich ist es möglich, dass der Eigentümer das Objekt nicht im Rahmen eines Mietvertrags überlasst, sondern im Rahmen eines sog. Erbbaurechts. Hierdurch erhält der Erbbauberechtigte ein zeitlich begrenztes Recht, das fast so stark ist, wie das Eigentum. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es dann um die Frage, welche Rechtsfolge eintritt, wenn ein Erbbauberechtigten dem anderen Erbbauberechtigten das Objekt gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt. Der BGH hat diesen Fall dann als Mietvertrag zwischen den Erbbauberechtigten eingestuft.


Höhere Miete trotz Wohnflächenabweichung

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 8. Juli 2009 (VIII ZR 205/08) entschieden, dass bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde gelegt werden darf, wenn die Fläche der Mietwohnung tatsächlich geringer ist.

Der Vermieter verlangte vom Mieter in seiner Klage die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und legte dabei eine Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde. Die tatsächliche Wohnfläche betrug aber nur 51,03 qm. Das Gericht hat ausgeführt, dass bei einer derartigen Flächenabweichung von unter 10 % es dem Mieter zuzumuten ist, sich an der vertraglichen Vereinbarung festhalten zu lassen. Nur bei einer Überschreitung dieser Erheblichkeitsgrenze ist die tatsächliche Wohnfläche für die Berechnung einer Mieterhöhung maßgeblich.

Urteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam

In seinem Urteil vom 29. April 2009 (VIII ZR 142/08) hatte der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Umständen eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.  

Der Kläger war Mieter des Beklagten gewesen  und hatte die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung seines Mietverhältnisses erklärt, weil die Wohnfläche in der vermieteten Wohnung um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abwich. Nunmehr forderte er vom Beklagten Rückzahlung der nach der Kündigung weiterhin entrichteten Miete. 

Der Bundesgerichtshof gab dem Kläger Recht. Er nahm Bezug auf eine frühere Entscheidung (vgl. das Urteil VIII ZR 133/03), wonach eine derart gravierende Abweichung der Wohnfläche einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde. Damit liegen die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vor. Da der Vermieter in diesem Fall auch keine Abhilfe schaffen kann, ist eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Auch kann den Klägern hier nicht unterstellt werden, sie hätten den Mangel gekannt oder diesbezüglich grob fahrlässige Unkenntnis gehabt, da sich die Flächendifferenz erst später beim Nachmessen der Wohnung gezeigt hatte. 

Entgegen der Auffassung des Beklagten erfordert eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es hier vielmehr grundsätzlich, dass einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Wenn dies der Fall ist, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben. 

BGH - Urteil vom 29. April 2009 (VIII ZR 142/08) 

Hausmeisterkosten - Umlagefähigkeit

Vielfach werden Hausmeisterkosten umgelegt, die gar nicht umgelegt werden dürfen.

Beispielsweise dürfen Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten nicht umgelegt werden (BGH VIII ZR 27/07). Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil auch ganz klar dargelegt, dass die Hausmeisterkosten aufgeteilt werden müssen, nach Hausmeisterkosten, die umlagefähig sind, wie beispielsweise Gartenpflege, Hausreinigung, Prüfungs- und Wartungsarbeiten, Überwachung von Heizung bzw. Warmwasserversorgung und Hausmeisterkosten für die Feststellungen von Mängeln bzw. die Behebung von Mängel in Wohnungen oder im Gemeinschaftseigentum oder das Ablesen von Zählerständen nicht umlagefähig sind (Landgericht München I AZ: 15 S 9348/99). Die Mieter können auch bei Konkurrenzunternehmen nachfragen, wie hoch die Hausmeisterkosten wirklich bei derartigen Leistungen sind. Sind sie beispielsweise doppelt so teuer wie die in Rechnung gestellten Kosten, sind diese nicht umlagefähig (Amtsgericht Köln AZ: 313 C 582/96).

Mieter oder Vermieter: Wem gehört die Einbauküche?

Zur Zubehöreigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in die von ihm angemietete Wohnung des Vermieters einbringt (BGH, Urteil vom 20.11.2008, IX ZR 180/07).

 

Der BGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 20.11.2008 mit der Rechtsfrage zu beschäftigen, ob zum Zeitpunkt des Zwangsversteigerungszuschlages an die Erwerber die von den Mietern dieser Wohnung eingebaute Einbauküche vom Zuschlag mitumfasst war. Die Mieter dieser Wohnung entfernten bei ihrem Auszug unter Zerstörung der Arbeitsplatten die Einbauküche mit Ausnahme eines Eckspüleelements.

 

Zubehör im Sinne des § 97 I BGB ist eine bewegliche Sache, wenn sie, ohne schon Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck zu dienen bestimmt ist und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis steht. Bringt der Mieter eine Einbauküche in die Wohnung ein, ist diese zwar dazu bestimmt, den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache – der Wohnung – zu dienen. Die Zubehöreigenschaft fehlt jedoch gleichwohl, wenn die Sache nur vorübergehend den wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache benutzt wird, § 97 II S. 1 BGB.

 

Der BGH geht unter Hinweis auf die allgemeine Verkehrsanschauung davon aus, dass ein Mieter in aller Regel die Küche beim Auszug wieder mitnehmen will, es sei denn, er kann sie an den Nachmieter verkaufen. Damit liegt der Schluss nahe, dass eine Einbauküche nur zur vorübergehenden Nutzung eingebracht wird, mithin kein Zubehör darstellt. Anders liegt die Sache, wenn die Einbauküche durch den Eigentümer eingebracht wird. Nach § 94 II BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes die zu dessen Herstellung eingefügten Sachen.

Mietrecht im Focus

 

 

Seit der letzten Reform des Zivilprozessrechtes, durch welche die Revisionszulassungen der Landgerichte möglich wurde, hat die Revisionsrechtsprechung des BGH im mietrechtlichen Bereich zu einer Vielzahl von Entscheidungen geführt. Diese Entwicklung wird sicherlich noch weiter andauern. Ohne Kenntnis dieser Entscheidungen ist die Handhabung des Mietrechts in der Praxis so gut wie nicht mehr möglich. Im Nachfolgenden sollen daher einzelne Entscheidungen des BGH, die in der Praxis des Wohn- und Gewerberaummietrechts eine große Rolle spielen, dargestellt werden. An der einen oder anderen Stelle werden auch Praxishinweise gegeben, um in der mietrechtlichen Praxis nicht in eine Falle zu stolpern, welche häufig sowohl für Mieter als auch für Vermieter mit erheblichen Folgen verbunden sein kann.

 

Nicht erreichbarer Mieter – Glück für den Vermieter

 

Jeder Vermieter kennt das Problem der Verfristung von Betriebskostennachforderungen. Teilt der Mieter dem Vermieter allerdings seine neue Anschrift nicht mit, so tritt auch keine Verfristung der Betriebskostennachforderung ein, da der Vermieter diese nicht übersenden kann (Entscheidung des AG Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 23.05.2007, AZ 3 C 177/07).

 

Abmahnung und ordentliche Kündigung

 

Bei einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung kann der Vermieter gegenüber einem Mieter eine ordentliche Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung aussprechen. Die Abmahnung kann allerdings dennoch Sinn machen, wenn gerade die Missachtung einer Abmahnung erst zur Begründung eines ordentlichen Kündigungsrechts führt (Entscheidung des BGH vom 28.11.2007, AZ VIII ZR 145/07).

 

Unwirksamer Mietvertrag?

 

Ein Mietvertrag muss, je nachdem, ob er den Bereich der Wohnraum- oder Gewerberaummiete zeitlich befristet oder unbefristet betrifft, die Schriftform einhalten. Alle Elemente, die für den Vertrag wesentlich sind, sind schriftlich zu regeln. Hierzu gehört auch die Umstellung der Mietzahlung auf eine vierteljährliche Zahlung in Abweichung von der gesetzlich vorgesehenen monatlichen Zahlung (Entscheidung des BGH vom 19.09.2007, AZ XII ZR 198/05).

 

Nachbarkontrolle durch Videokammer

 

Streitigkeiten zwischen Nachbarn können zu seltsamen Ergebnissen führen. In der uns vorliegenden Rechtsprechung wurde entschieden, dass in bestimmten Fällen ein Nachbar keine Möglichkeit hat, zu verhindern, dass der andere Nachbar eine Videokamera installiert, die auf das Nachbargrundstück ausgerichtet werden kann. Hier ist immer eine Einzelfallabwägung vorzunehmen (Entscheidung des LG Bielefeld vom 17.04.2007, AZ 20 S 123/06).

 

Mietfläche:

 

Enthält der Mietvertrag eine Flächenangabe, so ist jede über 10% hinausgehende Abweichung zu Lasten des Mieters erheblich und begründet einen Mangel im Sinne von § 536 BGB. Dies soll auch dann gelten, wenn im Mietvertrag eine ca.-Mietfläche angegeben ist (BGH vom 24.3.2004; VIII ZR 295/03 und BGH vom 24.3.2004, VIII ZR 133/03).

Nichts anderes gilt auch für die Angaben einer Mietfläche in einem Gewerberaummietraum (BGH vom 04.05.2005, XII ZR 254/01).

Als Konsequenz für die mietrechtliche Praxis ergibt sich aus diesen Entscheidungen, dass der Vermieter gut beraten ist, keine Flächenangaben im Mietvertrag zu machen. Etwas anderes dürfte nur dann gelten, wenn die Fläche exakt durch einen Fachmann (z. B. Architekt) berechnet wurde. Hierbei ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Flächenberechnung für Wohnräume ausschließlich nach der Wohnflächenverordnung, welche seit 01.04.2004 in Kraft ist, erfolgt. Eine andere Berechnungsgrundlage ist nur dann heranzuziehen, wenn die Mietvertragsparteien sich hinsichtlich der Berechnung der Größe auf eine andere Berechnungsgrundlage verständigen. Aber auch hier gilt, dass eine Abweichung von mehr als 10% immer einen Mangel darstellt. Vor diesem Hintergrund verbleibt es daher bei der grundsätzlichen Empfehlung in Wohnraummietverträgen genau so wie in Gewerberaummietverträgen keine Fläche anzugeben, oder gar zuzusichern.

Im Bereich des Gewerberaummietrechts ist es üblich, im Mietvertrag Flächen anzugeben. Aber auch hier sollte zum einen bereits im Mietvertrag festlegen, auf welcher Berechnungsgrundlage diese Fläche angegeben wurde. Zum anderen sollte über eine genaue Berechnung durch einen Fachmann verfügen, durch den dann im Zweifelsfall die Richtigkeit der angegebenen Fläche bestätigt werden kann.

Für den Mieter, der feststellt, dass seine Mietfläche um mehr als 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, besteht ein Mietminderungsrecht. Dieses Minderungsrecht, welches dazu führt, dass die Miete entsprechend den tatsächlichen m²-Angaben angepasst wird, wirkt nicht nur für die Zukunft, sondern auch für die Vergangenheit. Der Mieter kann die insoweit zu viel bezahlte Miete nach § 812 ff BGB zurückfordern. Eine zeitliche Grenze wird hierbei durch die Verjährungsvorschriften gezogen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre.

Als Mieter empfiehlt es sich daher durch eine Flächenberechnung die Angaben in einem Mietvertrag abzugleichen. Liegt eine Flächenabweichung von mehr als 10% vor, so sollte eine mietrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, um ggf. bestehende Rechte durchzusetzen. Hierbei kann es zu erheblichen Rückforderungsansprüchen für in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete kommen.

 

falsche Eigenbedarfkündigung:

 

Wenn der Mieter aufgrund einer Eigenbedarfskündigung auszieht, obwohl der Eigenbedarf gar nicht gegeben ist, kann er gegenüber dem Vermieter folgende Kosten geltend machten:

  • Kosten des Umzuges
  • Etwaige Renovierungskosten der neuen Wohnung
  • Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung, soweit die neue Wohnung einen höheren Mietzins hat.
  • Neue Möbel, soweit in der alten Wohnung Einbaumöbel waren, die nicht mitgenommen werden konnten.
  • Maklerkosten für das Suchen einer neuen Wohnung


Siehe hier auch Urteil des Amtsgerichts Saarloise vom 27.10.1993, AZ.: 24 BC 893/91.

 

Mängelbeseitigung:

 

Der BGH hat mehrfach hierzu entschieden, dass die Instandsetzungspflicht des Vermieters dann endet, wenn die erforderlichen Aufwendungen, die für die Mängelbeseitigung notwendig wären, die Opfergrenze übersteigen (vgl. BGH 26.09.1990 AZ.: VIII ZR 205 Seite 89 – WM 1990 Seite 546). Der BGH hat auch mit neuem Urteil vom 20.07.2005 AZ.: VIII ZR 342/03 entschieden, dass bei überschreiten der Opfergrenze zugunsten des Vermieters ein Leistungsverweigerungsrecht besteht. Es muss allerdings immer im Einzelfall geklärt werden, wann die Opfergrenze erreicht ist. Im vom BGH zu entscheidenden Fall war in einem Kellerdurchgang immer eine Wasserlake, die zu entfernen € 100.000,00 gekostet hätte. In einem solchen Fall ist dem Vermieter die Mängelbeseitigung nicht zumutbar.

 

Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln:

 

Bei Mängel der Mietwohnung hat der Mieter nicht nur ein Mietminderungsrecht. Nach gefestigter, auch höchstrichterlicher Rechtsprechung kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner Wohnung die Mietzahlungen in Höhe des 3 – 5fachen der Mängel angemessenen Mietminderungen bis zur Beseitigung des Mangels monatlich zurückhalten (BGH GW 1997 Seite 1096, BGH NJW 1982 Seite 2242, LG Berlin GE 1990 Seite 705 abgedruckt in GE 2005 Seite 1546).

 

Beheizung der Wohnung:

 

Es gehört zu den Pflichten eines Vermieters, dass in der Wohnung bestimmte Temperaturen eingehalten und erreicht werden. Während des Winters muss die Temperatur in den Wohnräumen in der Zeit von 6 Uhr bis 23 Uhr mindestens 20° , im Badezimmer mindestens 21° betragen. In der Zeit von 23 Uhr bis 6 Uhr müssen mindestens 18° erreichbar sein.

Sind diese Temperaturen nicht möglich, dann liegt ein Mangel vor. Der Mieter kann dann die Miete kürzen oder sogar fristlos kündigen.

 

Mobilfunkantenne:

 

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 15. März 2006 (Aktenzeichen VIII ZR 74/05) über einen Fall, in welchem sich ein Mieter, der aufgrund einer Erkrankung bettlägerig und auf einen Herzschrittmacher angewiesen war, dagegen wehrte, dass auf dem Dach des Hauses eine Mobilfunksendeanlage eingerichtet wird.

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters. Es verwies in seiner Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, in welchem ausgeführt wird, dass die Anlage die maßgeblichen Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) sowie des Entwurfs DIN VDE 0848-3-1 (VDE 0848 Teil 3-1): 2002-05 einhalte und die Wohnung des Mieters außerhalb des Sicherheitsabstandes liege. In seinem Ergänzungsgutachten habe der Sachverständige weiter ausgeführt, dass die Störfestigkeit von Herzschrittmachern entsprechend den Werten der DIN VDE 0848-3-1 eingehalten sei und die Wohnung des Mieters außerhalb des Einwirkungsbereichs für aktive Körperhilfen gemäß § 10 Abs. 1 der Verordnung über das Nachweisverfahren zur Begrenzung elektromagnetischer Felder (BEMFV) liege.

Auch das Argument des Mieters, dass die wissenschaftliche Diskussion über die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren noch nicht abgeschlossen sei, lies das Gericht nicht gelten. Die vom Verordnungsgeber in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte beruhen auf den übereinstimmenden Empfehlungen internationaler und nationaler Sachverständigengremien, unter anderem der Strahlenschutzkommission, die sich an nachweisbaren Gesundheitsgefahren orientieren. Der Verordnungsgeber habe weiter gehende Schutzmaßnahmen abgelehnt, weil sie sich nicht auf verlässliche wissenschaft- liche Erkenntnisse stützen könnten (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgericht vom
28. Februar 2002, Aktenzeichen:1 BvR 1676/01). Insbesondere werde zudem laufend eine Risikobewertung durch internationale und nationale Fachkommissionen vorgenommen, so das Gericht.

Der Mieter einer Wohnung muss daher auch bei Krankheit das Anbringen einer Mobil- funkanlage dulden, wenn die Grenzwerte eingehalten werden.

 

Der Lebensgefährte in der Wohnung:

 

Der BGH entschied mit Urteil vom 5.11.2003 (Az: VII ZR 371/02) folgenden Fall:
In einem Schreiben teilte die Mieterin ihrem Vermieter mit, dass sie möchte, dass ihr Lebensgefährte bei ihr einzieht. Der Vermieter forderte sie daraufhin auf, ihm das Geburtsdatum und die bisherige Anschrift des Freundes mitzuteilen. Dieser Aufforderung folgte die Mieterin nicht. Vielmehr lebt der Partner inzwischen bei ihr und sie hat Klage eingereicht, dass festgestellt wird, dass sie für den Einzug des Freundes nicht die Erlaubnis des Vermieters braucht.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Klage keinen Erfolg hat.

Gemäß §§ 540 Abs. 1, 553 BGB braucht die Mieterin die Zustimmung des Vermieters, wenn der Gebrauch der Mietsache einer dritten Person überlassen wird. Jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, ist Dritter im Sinne von § 540 BGB. Ausgenommen ist davon nur die Familie des Mieters, da diese unter dem besonderen Schutz von Art. 6 Grundgesetz stehen. Alle anderen Personen brauchen für einen Einzug beim Mieter die Erlaubnis des Vermieters.

Auch der Gesetzgeber ist in der Begründung des Regierungsentwurfes zu § 553 BGB ausdrücklich davon ausgegangen, dass der Mieter für „die Aufnahme eines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten Haushalts“ die Erlaubnis des Vermieters braucht (vgl. BT-Drucksache 14/4553 Seite 49).

Auch die inzwischen stärke rechtliche Stellung des Lebensgefährten rechtfertigt einen Einzug nicht. Selbst wenn ein Lebenspartner inzwischen nach dem Tod des Mieters in dessen Mietvertrag eintritt, ist eine Gleichstellung von Lebenspartner und Ehegatte bei § 540 BGB nicht möglich.

Wenn der Gesetzgeber eine solche Gleichstellung gewollt hätte, dann hätte er dies bei der Mietrechtreform ins Gesetz aufgenommen.

Außerdem ist neben dieser rechtlichen Ansicht auch noch zu beachten, dass trotz des Grundrechts der freien Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 Abs. 1 GG eine Erlaubnis nicht ausgeschlossen werden kann. Dieser Schutz des Mieters und sein Recht auf freie Gestaltung des persönlichen Lebensbereich sind durch die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB hinreichend geschützt.

Danach besteht ein Recht des Mieters, dass der Vermieter einwilligt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Einzug des Partners hat. Dieses Interesse legt der Mieter ausreichend dar, wenn er gegenüber dem Vermieter erklärt, dass er den Wunsch hat eine Lebensgemeinschaft zu gründen oder fortzusetzen. Verweigert der Vermieter dann trotzdem die Einwilligung, kann der Mieter gegen ihn auf Einwilligung klagen.

Die einzige Ausnahme, wonach der Vermieter Die Erlaubnis dann nur noch verweigern kann, ist, wenn der Wohnraum durch den Einzug übermäßig belegt wäre oder dem Vermieter der Einzug aus Gründen, die in der Person des Partners liegen, nicht zugemutet werden kann.

Da die Klage der Mieterin aber nur darauf gerichtet war, dass festgestellt wird, dass sie keine Genehmigung des Vermieters braucht, war diese abzuweisen. Ob der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss, oder nicht, war nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

 

Tierhaltung:

 

In einem Mietvertrag war geregelt, dass die Mieterin hinsichtlich der Tierhaltung die Genehmigung des Vermieters braucht. Als sich die Mieterin einen Yorkshire-Terrier anschaffen wollte, bat sie um die Zustimmung der Vermieterin. Als die Vermieterin die Zustimmung verweigerte, kam es zur Klage der Mieterin.

Das LG Kassel gab der Mieterin mit Urteil vom 30.01.1997 (Aktenzeichen:1 S 503/96) recht. Zwar sei es zulässig, wenn ein Vermieter die Haustierhaltung von einer Zustimmung abhängig mache, da Belästigungen für andere Hausbewohner und stärkere Wohnungsabnutzung damit verbunden sein können. Aber es müsse jeder Antrag auf Genehmigung im Einzelfall geprüft werden. Bei Yorkshire-Terriern handele es sich jedoch um Kleintiere, die nicht der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Das liege daran, dass sie so winzig klein seien (vergleichbar mit Meerschweinchen). Selbst wenn man nicht von einem zustimmungsunabhängigen Kleintier ausgehe, müsse die Zustimmung erteilt werden. Ein Yorkshire-Terrier nutze die Wohnung nicht stärker ab und störe andere Hausbewohner nicht, denn diese Hunde können sich höchstens durch „leises, heiseres Krächzen bemerkbar machen“.

 

Untervermietung:

 

Das Bayerisches Oberstes Landesgericht entschied (Aktenzeichen: RE-Miet 3/94) in einem Fall, in welchem der Mieter seine Wohnung untervermietet hatte, ohne die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Das Gericht entschied, dass der Mieter deswegen seine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe und diese Pflichtverletzung ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gem § 564b Absatz 1, Absatz 2 S 1 Nr. 1 BGB begründe. Dies gelte sogar dann, wenn dem Mieter gemäß  § 549 Absatz 2 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zusteht.

Das Landgericht Berlin hatte (Aktenzeichen: 67 S 383/02) hingegen über folgenden Fall zu entscheiden: Der Mieter hatte im Oktober 2000 mit Zustimmung der Vermieterin ein Zimmer der Wohnung an den von ihm namentlich benannten Herrn W als Untermieter überlassen, da er sich aus beruflichen Gründen für längere Zeit im Ausland aufgehalten hat und die Wohnung nicht leer stehen lassen wollte. Nachdem Herr W im Juni 2001 aus Wohnung ausgezogen ist, hat der Mieter das Zimmer einem anderen Untermieter überlassen, worüber er die Vermieterin am 10. Juli 2001 per E-Mail unterrichtete. Die Vermieterin, welche mit der Untervermietung nicht einverstanden war, kündigte dem Mieter.

Das Gericht entschied jedoch, dass diese Kündigung unwirksam sei, da der Mieter einen Anspruch darauf habe, dass ihm die teilweise Gebrauchsüberlassung an den Untermieter erlaubt wird. Der Mieter habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der von ihm gemieteten Wohnung dargetan, das darin bestehe, die Räumlichkeiten nebst Möblierung während eines längeren Auslandsaufenthaltes aus beruflichen Gründen bis zu seiner Rückkehr betreuen zu lassen. Gleichzeitig wolle sich der Mieter die Möglichkeit erhalten, die Wohnung selbst zu nutzen, wenn er sich urlaubsbedingt in Berlin aufhalte. Die Vermieterin könne sich auch nicht darauf berufen, dass es "völlig ungewiss" gewesen sei, ob der Mieter in die Bundesrepublik Deutschland zurückkehren würde.
Außerdem sei auch kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters zu erkennen, der es rechtfertigen würde, dem Mieter die weitere Untervermietung der Wohnung zu untersagen.

 

Hausverbot:

 

Das Amtsgericht Köln hatte sich mit folgendem Fall zu befassen: Mit einem Schreiben vom 30.1.2004 erklärte der Vermieter seinem Wohnraummieter die fristlose Kündigung wegen der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Zur Begründung berief er sich auf folgenden Sachverhalt: dem Mieter war im Februar 2003 die Erlaubnis zur Untervermietung seiner Wohnung an eine Frau A. seitens des Vermieters erteilt worden. Im Juni 2003 erhielt Frau A. von weiteren Mietern des Hauses deren Wohnungsschlüssel, damit sie sich während deren Urlaubsabwesenheit um deren Wohnung und Blumen kümmere. Abredewidrig nutzte Frau A. die Wohnung der weiteren Mieter, um dort eine Party mit Bekannten zu feiern. Bei dieser Gelegenheit wurden Drogen konsumiert, auch entwendete Frau A. zwei Gegenstände mit einem Wert von rund 800,00 € aus der Wohnung. Nachdem derMieter, der während dieses Vorfalls ebenfalls abwesend war, hiervon erfuhr, kündigte er Frau A. das Untermietverhältnis. In der Folge war er ihr bei der Anmietung einer anderen Wohnung behilflich, auch war Frau A. gelegentlich bei ihm in der Wohnung, um ihre Habseligkeiten abzuholen. Mit einem Schreiben erteilte der Vermieter Frau A. ein Hausverbot.

Das Amtsgericht Köln entschied mit Urteil vom 22.09.2004 (Aktenzeichen:209 C 108/04), dass diese Kündigung nicht gerechtfertigt sei. Denn ein Recht auf fristlose Kündigung bestehe nur, wenn für den Kündigenden ein wichtiger Grund hierfür besteht, weil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund könne insbesondere dann bestehen, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört. Eine solche Störung sei in diesem Fall aber nicht gegeben. Dass der Mieter entgegen dem erteilten Hausverbot der Frau A. Zugang zu seinen Räumlichkeiten gewährt habe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Grundsätzlich sei der Mieter nämlich uneingeschränkt berechtigt, Besuch zu empfangen. Dies ergebe sich aus seinem Hausrecht, das sich auch auf den Zugang zu seinen Mieträumen erstreckt. Ausnahmsweise könne der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat. Ein solches Verhalten der Frau A. sei hier aber nichtt gegeben. Ersichtlich sei es nur einmal im Juni 2003 zu einem Ausschreiten der Frau A. gekommen. Weder davor noch danach habe sich Ähnliches zugetragen. Ein Hausverbot seitens des Vermieters könne mithin bereits nicht wirksam ausgesprochen werden, jedenfalls wäre dies nachträglich angesichts der Einmaligkeit des Vorfalls wieder aufzuheben gewesen.

 

Renovierung wegen Nikotinablagerung:

 

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter seinen ehemaligen Mieter unter anderem auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken in Höhe von rund 5.000 Euro verklagt hat (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.06.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 124/05).

Nach Ansicht des Vermieters müsse der Mieter die Beseitigungskosten, welche aufgrund der Verunreinigungen der Wohnung durch "Nikotinrückstände" entstanden sind, zahlen.
Das Gericht lehnte die Klage des Vermieters jedoch ab, weil der Mieter insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt habe. Der Mieter sei zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt und habe Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.

Wenn daher eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vorliege, verhalte sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.

 

Formerfordernisse bei Mieterwechsel:

 

Bei einem Mieterwechsel während der Vertragslaufzeit eines langjährigen Gewerbemietvertrages gilt nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes das Schriftformerfordernis des § 550 BGB auch dann als gewahrt, wenn dieser bereits mit dem Altmieter im Vertrag vereinbart wurde. Die hierfür notwendig zu erklärende Zustimmung des in dem Gewerbemietvertrag eintretenden Neumieters ist formfrei möglich. Der Vermieter kann sich indes nicht auf Formunwirksamkeit berufen.

Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Altmieter bereits bei Vertragsschluss geregelt, dass beim Ausscheiden des Mieters ein neuer Mieter das Mietverhältnis fortsetzen sollte. Nach Auszug des Altmieters, sah sich aber der Vermieter an diese Absprache nicht mehr gebunden und vermietete an einen anderen Mieter als denjenigen, welcher zunächst als neue Mietpartei bestimmt worden war. Der ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene und übergangene Neumieter klagte daher auf Schadensersatz.

Der Vermieter wandte ein, die getroffene Mieterwechsel sei formunwirksam. Der vereinbarte Mieterwechsel mit dem Altmieter stelle einen Vertrag zu Lasten Dritter, d.h. zu Lasten des bestimmten Neumieters dar. Folglich sei dieser als solches nur statthaft, wenn der Neumieter einem Vertragseintritt zustimme. Da eine Zustimmung durch den vorgesehenen Neumieter jedoch nicht bereits in der für einen Mietvertrag erforderlichen Schriftform erfolgt sei, wäre diese Vereinbarung unwirksam und somit für ihn nicht bindend.

Der Bundesgerichtshof vertrat eine andere Auffassung, dass der Vertragsübernahme auch durch den Neumieter formlos zugestimmt werden könne. Er gab dem Anspruch des klagenden und im Mietvertrag vorgesehenen Neumieters auf Schadensersatz gegen den Vermieter statt.

BGH, Urteil vom 20.04.2005, Az. XII ZR 29/02

 

Formerfordernisse bei widerruflicher Herabsetzung des Mietzinses:

 

Die Herabsetzung des Mietzinses während der Vertragslaufzeit eines auf länger als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrages bedarf nicht der Schriftform, wenn diese durch den Vermieter jederzeit für die Zukunft als widerruflich gelten kann.

Im zu beurteilenden Fall lag ein auf mehrere Jahre befristeter Gewerbemietvertrag vor. Nach einiger Zeit wandte sich der Mieter, welcher ein Kosmetikstudio betrieb, mit der Bitte an seinen Vermieter, den Mietzins herabzusetzen, da ihm das Geschäft attraktiver angepriesen worden sei, als es sich später tatsächlich herausgestellt habe. Der Vermieter unterbreite ihm daher ein schriftliches Angebot, welches eine vorläufige Reduzierung des Mietzinses ohne Anerkennung einer Rechtpflicht vorsah. Weiterhin behielt sich der Vermieter in seinem Schreiben vor, sein unterbreitetes Angebot jederzeit wieder zu widerrufen.

Der Mieter ging hierauf ein, indem er den heruntergesetzten Mietzins zahlte. Da jedoch sein Geschäft weiterhin sehr schlecht lief, versuchte er, das Mietverhältnis zu beenden, indem er trotz der vereinbarten Laufzeit vorzeitig kündigte. Er berief sich auf einen Formmangel im Mietvertrag, da die Vereinbarung über den reduzierten Mietzins nicht schriftlich fixiert und mit dem Mietvertrag fest verbunden worden sei.

Der Vermieter wandte ein, der Mieter können sich nicht auf einen Formangel berufen, da er diesen schließlich mit herbeigeführt habe. Sein Verhalten sei treuwidrig.

Der Bundesgerichtshof, welcher die Angelegenheit abschließend zu beurteilen hatte, ließ sich jedoch erst gar nicht auf die Diskussion von Treu und Glauben ein. Die Formvorschrift des § 550 BGB schütze ihrem Schwerpunkt und Zweck nach nicht die Mietparteien selbst, sondern die Erwerber von Immobilieneigentum, da diese nach dem gesetzlich vorgeschrieben Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ beim Ankauf von bebauten Grundstücken in die Rechte und Pflichten bestehender Mietverhältnisse eintreten würden. Ein Erwerber müsse jederzeit anhand der Durchsicht der Mietverträge erkennen können, welche wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken er übernehme, so dass ihm hierzu der wesentliche Inhalt schriftlich nachvollziehbar vorliegen müsse. Ein Käufer von Immobilieneigentum bedürfe jedoch keines Schutzes, wenn sich der Verkäufer als  Vermieter bei der Mietreduzierung jederzeit eine Widerruf vorbehalten habe, da dieses Recht im Falle eines Ankaufs ebenso auf Ihn übergehen würde. Dem Käufer entstehe demnach kein Nachteil, da er den Widerruf ebenso ausüben könne.

Der Bundesgerichtshof sah daher in der vereinbarten, widerruflichen Mietherabsetzung keinen Formverstoß. Da das Mietverhältnis wirksam befristet vereinbart worden war und keine außerordentlichen Kündigungsgründe vorlagen, konnte es durch den Mieter nicht vorzeitig ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden.

BGH, Urteil vom 20.04.2005, Az. XII ZR 191/01

 

formularmäßige Schriftformklausel - Individualvereinbarungen gehen vor:

 

Viele Formularmietverträge enthalten eine Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen. Eine derartige Regelung macht schon deswegen Sinn, weil auf eine bestimmte Dauer angelegte, also befristete Mietverhältnisse über ein Jahr, dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegen. Ein Verstoß, welcher insbesondere bei mündlicher Änderung des Mietvertrages in wesentlichen Punkten zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietverhältnisses führt, soll durch die Verwendung einer solchen sog. Schriftformklausel vorgebeugt werden.

Doch Vorsicht !!! Gerade die standartmäßige Vereinbarung solcher Klauseln verkennt, dass Individualvereinbarungen zwischen den Parteien nach dem gesetzlichen Leitbild der Vertragsautonomie, das sich in der Vorschrift des § 305 BGB widerspiegelt, Vorrang gegenüber sog. allgemeinen Geschäftsbedingungen, d.h. Formularverträgen genießen.

So hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, wonach ein im Jahre 1999 abgeschlossener, Formularmietvertrag vorgab: „Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung“. Obgleich zunächst ein monatlicher Mietzins in Höhe von 2.900 DM festgelegt worden war, zahlte der Mieter in den Jahren 2000 und 2001 nur eine reduzierte Monatsmiete von 2.000 DM und berief sich hierbei, nachweislich durch anwesende Zeugen, auf eine mündliche Abrede mit seinem Vermieter. Der Vermieter schien hiermit im Nachhinein nun doch nicht mehr einverstanden zu sein und verklagte seinen Mieter auf den rückständigen Mietzins. Er berief sich auf die Schriftformklausel, welche derartige mündliche Abreden nicht zulasse.

Dieser Argumentation vermochten die erkennenden Senatsrichter aber nicht zu folgen. Die nachträgliche, mündliche Änderungsvereinbarung gehe der schriftlichen Altregelung auch dann vor, wenn der Mietvertrag eine standartisierte Schriftformklausel enthalte.

Der Mieter musste demnach keine Miete nachzahlen. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Es empfiehlt sich daher, eine Schriftformvereinbarung für Ergänzungen und Änderungen individuell bei Vertragsschluss auszuhandeln und in das übrige Vertragwerk aufzunehmen. Da es sich dann genau genommen ebenso um eine Individualvereinbarung handelt, bedarf es bei mündlichen Neuabsprachen dem Bewusstsein beider Parteien, von der eigens getroffenen Schriftformvereinbarung wieder abzuweichen, um den Vertrag abändern zu können. Nachzudenken wäre daher über eine individuelle Schriftformvereinbarung, welche vorsieht, dass Änderungen der eigenen Schriftformvereinbarungen ebenso der Schriftform bedürfen.

Trotz dem Vorrang der Individualvereinbarung gegenüber Formularverträgen bleibt jedoch festzuhalten, dass  demjenigen, welcher sich auf eine mündliche Abänderung seines Mietvertrages berufen möchte, immer klar sein muss, dass er sowohl das Zustandekommen als auch den Inhalt dieser Abrede im Falle eines Streites auch beweisen muss.

BGH, Urteil vom 02.11.2005, Az. XII ZR 212/03

 

Silberfische – Mietminderung? Kündigungsrecht?

Jeder kennt Sie - klein, silbrig schuppig, flügellos, lichtscheu und zudem unheimlich flink: Silberfische ! Nicht selten fristen sie vornehmlich in feucht warmen Lebensräumen, wie Küche, Bad, WC und Waschküche in Nischen und Spalten ihr Dasein. Treten sie vereinzelnd auf, bereiten die harmlos wirkenden Kleininsekten normaler Weise für viele Menschen zunächst gar keine Probleme, zumal die Beseitigung keinen besonderen Aufwand verursacht. Regelrechter Befall in der gemieteten Wohnung ruft hingegen bei vielen Mietern Unwohlsein wenn nicht gar Ekel hervor, zumal ihre Verbreitung unhygienische Verhältnisse in der Wohnung anzeigen kann.

Wann stehen daher dem Mieter welche Rechte zu, wenn im angemieteten Objekt wiederholt und in hoher Zahl Silberfischen auftreten?

Das Landgericht Lüneburg sah jedenfalls im vereinzelten Auftreten von Silberfischen keinen Mietminderungsgrund, sofern diese nur in sog. Feuchträumen auftreten würden. Begründet wurde dies damit, dass sich ein zeitweiliges Auftreten von Kleininsekten in der Wohnung nicht immer verhindern ließe. Es liege demnach kein Mangel vor, wenn die Belastung durch Silberfische das übliche Maß nicht überschreite.

Was unüblich ist, wird durch nachstehende Entscheidungen eingegrenzt:

Das Landgericht Berlin entschied, dass bei 2 bis 4 Silberfischen täglich der Mieter jedenfalls nicht zur Mietminderung berechtigt sei, da vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung hierdurch nicht eingeschränkt werde.

Die Amtsgerichte Tiergarten und Lahnstein haben jedoch in Fällen, bei denen 20 bis 25 Silberfische täglich in der Mietwohnung vorzufinden waren, dem Mieter ein Minderungsrecht in Höhe von 20 % des Mietzinses zugestanden.

Kann das Vorhandensein von Silberfischen einen Kündigungsgrund darstellen?

Soweit das Mietverhältnis unbefristet abgeschlossen wurde, besteht das Recht zur ordentlichen, fristgerechten Kündigung. Eine außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf aber eines wichtigen Grundes. So bejaht der Gesetzgeber in § 569 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bei Mietverträgen über Wohnraum einen solchen wichtigen Grund, wenn eine Gesundheitsgefährdung von der Benutzung der Mietsache ausgeht. Ein Mieter wäre demnach etwa berechtigt, seine Mietwohnung zu kündigen, wenn die Silberfische seine Gesundheit gefährden würden.

Dies ist in der Regel zu verneinen, da Silberfische bisher nicht als gefährlich, sondern eher allgemein anerkannt als harmlose Kleininsekten gelten. Ebenso entschied das Amtsgericht Lahnstein bei 20 bis 25 Silberfischen täglich. Anders könnte es aber aussehen, wenn der Mieter etwa eine spezielle Allergie gegen Silberfische hat.

Das Rechts zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung wird daher allein bei Silberfischen nur in Ausnahmefällen gegeben sein. Trotzdem ist allen betroffenen Mietern zu raten, beim verstärkten Auftreten von Silberfische nach den genauen Ursachen zu suchen. Diese können gegebenenfalls mit zu hoher Feuchtigkeitsbildung und Schimmelbefall zusammenhängen, welche unter Umständen ihrerseits einen eigenen wichtigen Grund (Gesundheitsgefährdung) für eine außerordentliche, fristlose Kündigung darstellen können.

Sollten Silberfische für Sie wirklich zu einem Problem werden, empfiehlt sich in jedem Fall vorab fachkundigen Rat bei einem Rechtsanwalt einzuholen.

LG Lüneburg, Urteil vom 25.06.1998, Az.: 4 S 394/97
LG Berlin, Urteil vom 18.11.2004, Az.: 67 S 173/04
AG Tiergarten, Urteil vom 14.03.1990, Az.: 7 C 118/89
AG Lahnstein, Urteil vom 19.10.1987, Az.: 2 C 675/87

 

Besenreine Rückgabe

 

Was bedeutet die Vereinbarung, wonach "die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinen Zustand zurückzugeben sind", wenn ansonsten die Schönheitsreparaturenklausel wegen eines vorgegebenen starren Fristenplans unwirksam ist.

Dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof zu stellen. Die Kammer schloss sich dabei der erstinstanzlichen Rechtsprechung an: In einem solchen Fall sind nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Darunter fallen zwar Spinnweben, nicht jedoch die Reinigung von Fenstern und Fensterrahmen.

BGH NJW 2006, 2915
LG Saarbrücken, WuM 1998, 689
LG Wiesbaden, WuM 2001, 236

 

 

Zur Aufklärungsplficht bei sittenwidriger Überteuerung einer Eigentumswohnung

Der BGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 29.04.2008 (XI ZR 221/07) mit der Frage zu beschäftigen, ob eine kreditgebende Bank unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs verpflichtet ist, den Kreditnehmer bei Kreditvergabe über die sittenwidrige Überteuerung der zu finanzierenden Eigentumswohnung aufzuklären, wenn sie positive Kenntnis davon hat, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Das beklagte Kreditinstitut stellte einen Kreditvertrag, welcher von den Klägern im Jahr 1993 zum Erwerb einer Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken aufgenommen wurde, fällig, nachdem das Engagement nicht mehr bedient wurde. Es betrieb aus der Grundschuldbestellungsurkunde die Zwangsversteigerung, welche im Februar 2004 für EUR 24.500,00 erfolgte. Kaufpreis dieser im Jahr 1993 erworbenen Eigentumswohnung war DM 129.250,00. Wegen des Restbetrages betrieb die beklagte Bank die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen der Kläger.

 

Nach Auffassung des BGH hat das Berufungsgericht (OLG Nürnberg) eine Haftung des beklagten Kreditinstituts aus Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung zu Recht bejaht, die die Zwangsvollstreckung der Beklagten unzulässig macht und ihrem Darlehensrückzahlungsanspruch entgegen steht.

 

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft zwar nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet, darf sie regelmässig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs sei dann anzunehmen, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, wobei von einer solchen sittenwidrigen Übervorteilung auszugehen ist, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung (BGH m.w.RsprN.).

 

Zwar hat der BGH seine ständige Rechtsprechung bestätigt, wonach die Bank hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens keine Nachforschungspflicht hat. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse. Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von aufklärungspflichtigen Tatsachen, wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis aber dann gleich, wenn sich diese dem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsachen zu schließen.

 

Dies war hier der Fall:

 

Das beklagte Kreditinstitut kannte den Kaufpreis und war als überregional tätige Bank mit den Markt- und Preisverhältnissen auf dem Immobilienmarkt vertraut. Sie kannte aufgrund des ihr vorliegenden Prospekts Alter, schlechte Lage und Ausstattung der Wohnung. Ihr war auch bewusst, dass ein unzureichender Renovierungszustand, mit dem sie ernsthaft rechnete, den Wert negativ beeinflusst. Ihr nachträgliches ungewöhnliches Verlangen nach einer unüblich hohen 5%-igen Tilgung pro Jahr sei nach Auffassung des BGH ein wichtiges Indiz dafür, dass sie die Immobilie im hohen Maße als nicht werthaltig ansah.

 

Damit wies der BGH die vom Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung als unzulässig zurück.

 

 

Verwirkung - Anfechtung

Die verfahrensrechtlichen Rechte sind grundsätzlich so rechtzeitig wahrzunehmen, das sich der Gegner darauf einstellen kann. Durch das Nichtbetreiben des Anfechtungsverfahrens über ein Jahr dürfen sich die Antragsgegner darauf einrichten, eine fristgemäße Anfechtung sei eben nicht erfolgt (AG Bonn, Beschluss vom 04.01.2000; AZ: 28 II 222/98).