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Artikel in Fliege Zeitschrift: Altersgerechtes Mietverhältnis

Altersgerechtes Mietverhältnis

Wir werden immer wieder gefragt, welche Vorsorge man treffen soll, damit man im Alter nicht eine Kündigung erhält. Es ist sicherlich nicht schön, mit 80 oder 85 Jahren eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf zu erhalten.  Wir werden gefragt, welche rechtlichen Möglichkeiten es gibt, eine Kündigung im Alter zu verhindern.

 

Wir weisen in solchen Gesprächen immer darauf hin, dass bei den meisten Gerichten in Deutschland weder ein hohes Alter noch ein lang bestehendes Mietverhältnis ein Grund ist, eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht auszusprechen bzw. durchzusetzen.

 

Wir hatten vor einigen Monaten einen Fall, der uns doch schwer erschütterte. Eine 85jährige Dame kam in unser Büro und erklärte, dass Sie eine Kündigung erhalten hat. Sie war völlig entsetzt. Sie hatte seinerzeit einen Makler beauftragt, einen Mietvertrag auf Lebenszeit zu schließen. Der Makler vermittelte ihr sodann einen Wohnraummietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Die Argumentation des Maklers in einem späteren Schadensersatzprozess gegen den Immobilienmakler ging dahingehend, dass man gar nicht weiß, wann die alte Dame stirbt und deswegen hat man in den Mietvertrag fälschlicher Weise „unbestimmte Zeit“ aufgenommen.

 

Wir haben den Prozess gegen den Makler gewonnen, wir konnten auch erreichen, dass die alte Dame weiterhin im Haus bleiben konnte, da wir nachweisen konnten, dass bei Mietvertragsverhandlungen man von einem Mietvertrag auf Lebenszeit ausging. Die alte Dame hatte nochmals Glück.

 

Wie ist die Rechtslage?

 

Die Rechtslage ist seit einiger Zeit leider nicht sehr gut für die Mieter, die einen zeitbestimmten Mietvertrag schließen wollen. Einen einfachen Vertrag auf eine bestimmte Zeit gibt es nicht mehr. Es gibt sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge. Wenn in diesen Zeitmietverträgen die Begründung für die Zeitbestimmung, also für die Dauer des Mietverhältnisses aufgenommen worden ist, dann kann der Vermieter, wenn der Grund beispielsweise Eigenbedarf oder Modernisierung vorliegt, das für die begrenzte Zeit, das Mietverhältnis kündigen. Eine Sicherheit bieten solche Verträge überhaupt nicht.

 

Das Oberlandesgericht Bremen hat mit Urteil vom 05.04.2007 (MZR 2007 Seite 6889) allerdings entschieden, dass man einen Mietvertrag auf Lebenszeit in der Form abschließen kann, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mieters verzichtet. Die Klausel müsste folgender Maßen lauten: „Der Vermieter verzichtet auf Lebenszeit des Mieters, gegebenenfalls auch auf Lebenszeit des Ehepartners und Lebenspartners des Mieters, auf sein Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen…“.

 

Allerdings müssen wir aufgrund unserer Praxiserfahrung darauf hinweisen, dass eine derartige Klausel nicht hilft, falls es zur Versteigerung des Mietobjekts kommt. Ein Versteigerer, der ein derartiges Objekt in einer Zwangsversteigerung erwirbt, kann mit der gesetzlichen Frist sofort wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss nicht die Laufdauer bzw. den Ablauf oder den Tod des Mieters abwarten. Wenn Sie hier ganz sicher gehen wollen, können Sie die Dauer des Mietvertrags im Grundbuch absichern lassen. Derartige Absicherungen sind aber in der Praxis ganz selten.

 

Wir werden gefragt, welche Alternativlösungen es gibt. Die Antwort ist sehr schwierig. Es gibt natürlich die Möglichkeit, dass man sich ein Wohnrecht eintragen lässt. Dies wird im Grundbuch eingetragen. Dies bedeutet, dass Sie in der Wohnung auf Lebenszeit wohnen können. Viele Vermieter machen dies aber nicht.

 

Eine ganz interessante Lösung hatte ich einmal vor einigen Jahren. Eine ältere Dame kam zu mir und hatte ebenfalls eine Kündigung des Mietverhältnisses und war völlig entsetzt, dass Sie mit 75 Jahren ausziehen muss. Ich erkundigte mich über ihr Vermögen. Sie erklärte mir, dass sie DM 100.000,00 besitzt. Ich empfahl ihr dann, jemanden in ihrem Bekanntenkreis zu suchen, der die Wohnung mit der alten Dame gemeinsam kaufen. Sie gab ihm DM 50.000,00 als Beteiligung am Kaufpreis. Für den Bekannten der älteren Dame war dies ein interessanter Vorschlag, da er dadurch sehr gute steuerliche Vorteile hatte. Ich vereinbarte, dass der Mitkäufer zu Lebzeiten der älteren Dame keine Rechte an der Wohnung hatte. Weiterhin wurde vereinbart, dass auch auf den Eigentümerversammlungen die ältere Dame den Eigentümer vertritt. Sie zahlte für die Beteiligung des Eigentümers den Betrag. Damit war dieser zufrieden, weil er auch die steuerlichen Vorteile hatte. Das Ergebnis war faszinierend. Die alte Dame lebte so auf, dass sie das 100ste Lebensjahr erreichte.

 

Abschließend noch ein Tipp:

 

Wenn Sie derartige Mietverträge abschließen wollen, die Sie im Alter absichern sollten, sollten Sie bei den Abschlussverhandlungen auf jeden Fall einen Zeugen mitnehmen. Wir erleben in der Praxis immer wieder, dass Mieter ihre Ansprüche nicht durchsetzen können, wenn sie behaupten, dass gewisse Zusagen vor Abschluss des Mietvertrags gemacht wurden, weil sie keine Zeugen haben.

 

Ein weiterer Tipp ist noch, dass auf jeden Fall empfohlen wird, eine Rechtsschutzversicherung speziell für das Mietverhältnis abzuschließen. Die Rechtstreitigkeiten kosten oft nicht nur Nerven sondern auch viel Geld. Es empfiehlt sich daher, bei den Vertragsabschlussverhandlungen immer auf ihre Rechtslage hinzuweisen und immer darauf hinzuweisen, dass Sie zu Lebzeiten in der Wohnung bleiben wollen. Lassen Sie sich vom Vermieter diese Erklärung geben lassen, dass er auf sein Kündigungsrecht zu Lebzeiten verzichtet.

 

gez. Prof. Dr. Volker Thieler