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Der Mietvertrag

Die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag finden sich in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Unter einem Mietvertrag versteht man eine Vereinbarung, mit der sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache gegen Zahlung eines Entgeltes zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter muss das für die Nutzung vereinbarte Entgelt zahlen.

Der Mietvertrag von einem Leihvertrag zu unterscheiden, bei der eine Sache für eine bestimmte Zeit unentgeltlich überlassen wird.

 

Arten von Mietverträgen

Vermietet werden können sowohl alle beweglichen als auch unbeweglichen Sachen.
Mit beweglichen Sachen sind Gegenstände gemeint, die nicht fest mit dem Erdboden verbunden sind. Beweglichen Sachen werden zumeist vermietet, wenn sich ein Kauf aufgrund  hoher Anschaffungspreise oder beschränkter zeitlicher Nutzungsabsicht nicht lohnt. Als Beispiele sind Autos, Fahrräder, Skier, Tennisschläger oder andere Sportgeräte zu nennen.

Unter unbeweglichen Sachen versteht man dagegen neben dem Grund und Boden selbst solche Gegenstände, die fest mit dem Erdboden verbundenen sind. Als Beispiele sind einzelne Zimmer (Hotel), Wohnungen, Hütten, Häuser, Hallen oder andere Flächen (Acker, Feld) oder Einrichtungen (Swimmingpool, Kegelbahn, Tennisplatz) in fest mit dem Boden verbundenen Gebäuden zu nennen.

Leasing ist genau genommen eine besondere Form der Miete. Die Rechtssprechung behandelt das Leasing nach den für die Miete einschlägigen gesetzlichen Vorschriften.
Nicht zu verwechseln mit einem Mietvertrag ist der so genannte Mietkauf. Die hierbei bezahlte Miete gilt als Teilzahlung auf den Kaufpreis.

 

Der Vertragsschluss

Der Mietvertrag wir geschlossen, wenn sich Mieter und Vermieter über die wesentlichen Punkte des Vertrages einig sind und der Vermieter dem Mieter die Mietsache nutzen lässt.

Zum wesentlichen Inhalt eines Mietvertrages gehören neben den Mietparteien, der Gegenstand, welcher vermietet werden soll, der Mietpreis und die Dauer, wie lange das Mietverhältnisses laufen soll.

 

Form des Mietvertrages

Mietverträge können mündlich durch schlüssiges Verhalten (konkludent) und/oder schriftlich abgeschlossen werden.

Eine Ausnahme ist beim Vertrag über eine Mietwohnung, über Räume und Grundstücke zu beachten. Werden dieser Mietvertrag für einen längeren Zeitraum als ein Jahr vereinbart ohne dabei die Schriftform einzuhalten, so gilt sie auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraum zulässig.

Was Schriftform bedeutet, findet sich im Gesetz in der Vorschrift des § 126 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wieder. Beide Parteien des Vertrages, also Mieter und Vermieter müssen klar aus dem Vertrag erkennbar sein und den Vertrag persönlich unterschrieben haben. Eine Vertretung der beteiligten Personen ist möglich. Es muss sich dann aber aus dem Inhalt der Urkunde ergeben, wer welche Person berechtigter Weise vertritt.

Weiterhin maßgeblich ist die sog. Einheitlichkeit des Vertrages. Dies bedeutet, dass bei einem mehrseitigen Mietvertrag alle Seiten ihrer vorgesehenen Reihenfolge nach miteinander verbunden sein müssen.

Fehlt die Einheitlichkeit, hat dies zur Folge, dass die vorgesehene Laufdauer des Vertrages unwirksam ist und der Mietvertrag nach Ablauf eines Jahres in der allgemeinen gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Der BGH hat jedoch seine Rechtsprechung zur Einhaltung der Schriftform in Bezug auf das Einheitlichkeitserfordernis immer weiter gelockert. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist die Schriftform des Vertrages bereits dann gewahrt, wenn die einzelnen Blätter des Vertrages fortlaufend durchnummeriert sind. Sämtliche zu dem Vertrag gehörenden Anlagen müssen ebenfalls fortlaufend nummeriert sein. Auf jeder Anlage muss deutlich erkennbar sein, dass sie zu dem entsprechenden Mietvertrag gehört. Die früher vertretene Ansicht, dass sämtliche Seiten des Mietvertrages für seine Wirksamkeit fest und unlösbar miteinander verbunden seien müssen, dürfte demnach gelockert worden sein.

Eintritt kraft Gesetz

Das Gericht hat entschieden, dass man auch Mietvertragspartei kraft Gesetz und nicht nur kraft Veräußerung werden kann. Die hierzu maßgebliche Entscheidung des BGH vom 09.07.2008, AZ VIII ZR 280/07, kann über Ihren Ansprechpartner am Standort München Herrn Rechtsanwalt Dr. Böh (Telefon 089/72308750, Telefax 089/597467) angefordert werden.