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Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung

Die Kündigung ist die häufigste Form der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kann ordentlich fristgemäß oder außerordentlich fristlos erfolgen. Das Gesetz kennt in bestimmten Fällen ebenfalls eine außerordentliche Kündigung mit einer gesetzlichen Frist (vgl. § 573 d. BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung erfordern stets einen bestimmten Grund. Bei  ordentlichen Kündigung wird zwischen den einzelnen Mietarten unterschieden.

Im Mietrecht für Wohnräume steht dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht unter Einhaltung der vorgesehenen Frist ohne Angabe eines Grundes zu, der Vermieter muss eine fristgemäße Beendigung zumeist mit Motiven begründen, welche im Bedarf zur eigenen Nutzung angesiedelt sind.

Anders verhält es sich im Mietrecht für Gewerberäume, wo Mieter und Vermieter das Mietverhältnis in den gesetzlichen Fristen ohne Angabe eines Grundes kündigen können, soweit es nicht für eine bestimmte, befristete Zeit eingegangen wurde. Besondere Schutzvorschriften, insbesondere für den Mieter, sind hierbei nicht vorgesehen.

 

Form der Kündigung


Eine Kündigungserklärung bedarf bei Wohnraummietverhältnissen nach  § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der schriftlichen Form.

Bei fristlosen Kündigungen durch den Vermieter müssen zudem die einzelnen Gründe der Kündigung vollständig enthalten sein, da sie anderenfalls unwirksam ist.

Im Einzelfall ist jedem zu raten, ein Anwalt prüfen zu lassen, ob den inhaltlichen Anforderungen an das Kündigungsschreiben genügt wurde.

 

Ordentliche Kündigung


Durch eine ordentliche Kündigung wird das Mietverhältnis mit einer bestimmten Frist beendet.

Die Fristen sind gesetzlich an die Zahlungsfristen für die Mietzahlung angelehnt, da diese zumeist monatlich erfolgt. Demzufolge sind auch die Kündigungsfristen in  Monatsabschnitten geregelt.

 

Das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung von Wohnraum


Nach § 573 c. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann ein Mietverhältnis über Wohnräume bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Übersetzt bedeutet dies eine Frist von 3 Monaten.

Eine Fristverlängerung ist seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 eigentlich nur noch für den Vermieter, nicht jedoch für den Mieter vorgesehen. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gelten jedoch in Altmietverträgen getroffene Fristverlängerungen jedoch weiter, wenn der Vertrag vor dem 1.10.2001 geschlossen wurde.

 

Das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung von Wohnraum


Nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, wenn er hierzu ein berechtigtes Interesse hat.

Das Gesetzt sieht unter anderem in erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters, den Eigenbedarf des Vermieters oder die mit erheblichen Nachteilen verbundene Verhinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjektes ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Weiterhin sind erleichterte Kündigungsrechte bei wenigen Wohneinheiten und Teilkündigungsrechte für Nebenräume vorgesehen.

Für den Vermieter gilt zunächst ebenso die dreimonatige Kündigungsfrist. Diese verlängert sich jedoch nach 5 und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate. 

 

Das Recht zur ordentlichen Kündigung in Gewerbemietverhältnissen


Die Kündigung eines unbefristeten Gewerberaummietverhältnisses ist bis zum 3 Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Übersetzt sind dies 6 Monate.

Bei anderen Mietverhältnissen kann die Kündigungsfrist dann kürzer sein, wenn die Miete in kürzeren Zeitabläufen zu zahlen ist.

 

Fristlose Kündigung


Für eine fristlose Kündigung bedarf es eines wichtigen Grundes. Im Gesetz sind die die Gründe beispielhaft und nicht abschließend geregelt. Die Gründe können daher vielfältiger Natur sein.

Im Einzelfall sollte ein Anwalt überprüfen, ob die vom Vermieter zur Begründung einer fristlosen Kündigung vorgebrachten Gründe ausreichen.

 

Das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung


Wichtige Beispiele für ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters sind der Zahlungsverzug, die dauerhafte Störung des Mietverhältnisses (Hausfrieden, Beleidigung, Bedrohung, schwere Pflichtverletzungen, grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter) oder etwa bei unerlaubter Untervermietung, wenn ein Grund im Verhalten des Untermieters zu finden ist.

Ein Zahlungsverzug wird dann maßgeblich, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten im Verzug ist oder die ausstehenden Mieten einen Betrag von 2 Monatsmieten überschreiten.

Ebenso kann die Zweckentfremdung des Mietgegenstandes ein außerordentlicher Kündigungsgrund sein. Nutzt ein Wohnungsmieter seine Wohnung zu gewerblichen Zwecken und nimmt diese Nutzung ein solches Maß an, dass etwa der Hausfrieden durch den erhöhten Publikumsverkehr     strapaziert wird, kann dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Bei Gewerbemietverträgen ist der Mieter häufig an die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung gebunden. Ohne Zustimmung des Vermieters ist etwa die Umwandlung eines Bistros in einen Club nicht gestattet. In Fällen der Betreibung des neuen Geschäfts ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

 

Umfang der Begründungspflicht


Der Umfang der Begründungspflicht ist auch nach der Mietrechtsreform strittig geblieben. Obgleich in der Begründung des Gesetzgebers zur Neuregelung der fristlosen Kündigung ausgeführt wurde, dass an die Begründung keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen, da der Mieter  lediglich erkennen müsse, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt habe, lässt sich feststellen, dass die Gerichtspraxis anders aussieht.

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind die einzelnen ausstehenden Beträge detailliert unter Monatsangabe aufzuführen. Die alleinige Nennung eines Gesamtfehlbetrages führt zur Unwirksamkeit. Der Bundesgerichtshof hat sich seine alte Auffassung inzwischen etwas gelockert (BGH Beschluss vom 22.12.2003).

 

Fristlose Kündigung durch den Mieter


Der Mieter kann das Mietverhältnis zum Beispiel fristlos kündigen, wenn dem Vermieter schwere Pflichtverletzungen zur Last gelegt werden können, eine akute Gesundheitsgefährdung mit der Mietsache verbunden ist oder der Gebrauch der Mietsache verhindert wird.