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Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete

Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen

 

Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert:

1.    die Einhaltung der 15 Monatsfrist,
2.    die Einhaltung der Jahressperrfrist,
3.    das Nichtüberschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete,
4.    die Einhaltung der Kappungsgrenze,
5.    die Geltendmachung in einem formal ordnungsgemäßen Verfahren.

 

Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens

 

Das Mieterhöhungsverlangen erklärt der Vermieter oder beim Kauf der Käufer als Rechtsnachfolger. Handelt es sich um mehrere Vermieter müsse diese einzeln aufgeführt werden. Vertreter sollten ihre Vertretungsmacht, sprich die Vollmacht mit aushändigen. Welche Person der Vertreter vertritt, muss erkennbar gemacht werden.

Die Mieterhöhung ist eine Änderung der Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Der Mieter ist demnach ausdrücklich zur Zustimmung aufzufordern. Formulierungen wie "Ihre Miete beträgt ..." oder "Wir erlauben uns, ihre Miete... zu erhöhen" sind zu vermeiden, da das Zustimmungsverlangen nicht zum Ausdruck kommt und es unwirksam werden lässt, wenn der Mieter tatsächlich nicht zustimmt.

Das Zustimmungsverlangen muss in Schrift- oder in Textform erfolgen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn nicht alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Adressaten angegeben sind. Dies gilt nicht, wenn im Mietvertrag eine Bevollmächtigungsklausel enthalten ist, wonach eine nur einem Mieter zugegangene Willenserklärung als sämtlichen Mietern zugegangen gilt.

Es muss betragsmäßig beziffert werden, welche neue Miete oder zumindest welcher Erhöhungsbetrag gefordert wird. Fehler müssen nicht unbedingt zur Unwirksamkeit führen, sollten aber tunlichst vermieden werden: Dass bei dem Erhöhungsbetrag der Zusatz "pro qm" vergessen worden ist, führt nicht gleich zur formellen Unwirksamkeit. Die angegebene Ausgangsmiete muss grundsätzlich zutreffend sein. Überhöhte Werte bei Ausgangsmiete damit auch der neue Miete sind nicht unwirksam, wenn der Erhöhungsbetrag als solches zutreffend wiedergegeben ist und die Überhöhungen ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung haben, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des gegenwärtigen Zustimmungsverlangens noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist. Ist der Erhöhungsbetrag falsch berechnet und die neue Miete falsch berechnet, dann führt dies nicht dazu, dass das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam wird, vielmehr wird die Mieterhöhung in Höhe der noch zulässigen Mieterhöhung wirksam.

 

gerichtliche Prüfung des Erhöhungsverlangens:

 

Vermieter und Mieter können die Rechtswirksamkeit einer Mieterhöhung gerichtlich klären lassen.

Entspricht das Erhöhungsverlangen den formalen und inhaltlichen Erfordernissen, ist das erkennende Gericht im Falle, dass der Mieter die Höhe der geforderten neuen Miete nicht anerkennt, überprüfen, ob die Höhe der verlangten neuen Miete berechtigt ist. Früher geschah dies regelmäßig durch einen Sachverständigen.

Im den letzten Jahr sind mehrere Urteile gefällt worden, die zu den formalen und inhaltlichen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangens Stellung genommen haben: Erwähnenswert ist das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12.11.2003.

 

qualifizierte Mietspiegel:

 

Bei einem qualifizierten Mietspiegels besteht die widerlegliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Daher hat der überprüfende Richter nur noch zu prüfen hat, ob die betroffene Wohnung richtig in die Merkmale Alter, Größe und Beschaffenheit eingeordnet wurde.

Es ist daher für den Vermieter sehr wichtig, dass er die vermietete Wohnung richtig  den vorgegebenen Merkmalgruppen Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld zuordnet. Der qualifizierte Mietspiegel einer Stadt lässt sich zumeist im Internet finden.

Eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel ist nur für solche Mietobjekte zulässig, die als normale Mehrfamilienwohnhäuser eingeordnet werden können. Ein- und Zweifamilienhäuser sind nicht erfasst, da sie als nur schwer untereinander vergleichbar gelten. So hat jedenfalls das Landgericht Berlinin Bezug auf den Berliner Mietspiegel entschieden.

Mieterhöhungsverlangen

Ein Vermieter ist nicht mehr dazu verpflichtet, den Mietspiegel einem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist und das Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel gestützt wird. Die hierzu maßgebliche Entscheidung des BGH vom 12.12.2007, AZ VIII ZR 11/07, kann über Ihren Ansprechpartner am Standort München Herrn Rechtsanwalt Dr. Böh (Telefon 089/72308750, Telefax 089/597467) angefordert werden.

 

 
 

Hotline: 0900-18 44 353 (1,99 €/min)