Immobilienrecht

Das Immobilienrecht betrifft ganz unterschiedliche Sachverhalte, die wir jeweils abdecken.

Der für viele Mandanten wichtigste Bereich ist die Beratung im Rahmen eines Immobilienkaufsvertrags. Bereits an dieser Stelle sind neben dem Immobilieneigentum zahlreiche sachenrechtliche Regelungen wie insbesondere die Auflassungsvormerkung, das Erbbaurecht die Grunddienstbarket (z. B. Wegerecht), Grundschuld und Hypothek, Nießbrauch, Wohnrecht zu beachten.

Aus diesen Bereichen heraus ergeben sich dann zahlreiche Folgefragen, die zu beachten sind, insbesondere im Bereich des Mietrechts (gewerbliches und Wohnraummietrecht) und des Nachbarrechts. Zugleich sind insbesondere Vorschriften des öffentlichen Baurechts mit einzubeziehen.

Das Immobilienrecht ist dadurch gekennzeichnet, dass es viele Sonderformen von Immobilieneigentum gibt. Diese begründen die besondere Streitanfälligkeit des Immobilienrechts. Es sind insbesondere folgende Sachverhalte abzugrenzen: (1) Immobilie im Rahmen einer Erbengemeinschaft, (2) Immobilie im Rahmen einer Gütergemeinschaft, (3) Immobilie in einer Gesellschaft, (4) Miteigentum an einer Immobilie, (5) Wohnungseigentum, (6) Zwangsversteigerung einer Immobilie.

Immobilienkaufvertrag-Gestaltung

Bereits der erhebliche Vermögenseinsatz bei dem Erwerb einer Immobilie belegt, wie wirtschaftlich bedeutsam ein Immobilienkauf ist. Dennoch werden in diesem Bereich viele Fehler gemacht, weil sowohl Verkäufer, als auch Käufer eine rechtliche Beratung vermeiden, häufig um Kosten zu sparen. Dies führt dann zu Abwicklungsproblemen. Alleine die notarielle Tätigkeit genügt meist nicht, weil ein Notar zur Neutralität verpflichtet ist und keine auf den Verkäufer oder Käufer zugeschnittene Beratung leisten darf.

Wir beraten dagegen jeweils die Mandentenseite und zwar nicht beschränkt auf den eigentlichen Immobilienkauf, sondern auch in Bezug auf die zivilrechtlichen Folgefragen im Rahmen von (1) Darlehensverträgen zur Finanzierung des Erwerbs, (2) Maklerverträgen, (3) Werkverträgen für Handwerker.

Im Rahmen eines Immobilienkaufs ist auch zu unterschieden, ob es um den Erwerb einer Bestandsimmobilie geht, es sich um ein Bauträgerprojekt handelt oder der Erwerber selbst die Immobilie auf einem zu erwerbenden Grundstück errichtet. Wir sprechen Empfehlungen für begleitende Architekten und Gutacher aus und prüfen die Rahmenbedingungen des konkreten Erwerbsvorgangs.

Streit zwischen Käufer und Verkäufer

Sehr viele Erwerbsvorgänge bei Immobilien führen zu Streit.

Wir vertreten sowohl Verkäufer, als auch Käufer außergerichtlich und gerichtlich. Dies betrifft insbesondere folgende Fragestellungen:

Fragestellung (1): Streit über die Rechtswirksamkeit des Immobilienkaufvertrags

Fragestellung (2): Streit über die Durchführung und Abwicklung des Immobilienkaufvertrags

Fragestellung (3): Streit über die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags

Fragestellung (4): Streit über die Folgen eines Immobilienkaufvertrags (auch für Dritte).

 
 
Verträge im Immobilienbereich

Wir beraten und vertreten bei jedweden Verträgen, die den Immobilienbereich betreffen und weisen Sie auf folgende Beispiele hin:

Beispiel 1: Darlehen, Grundschuld, Hypothek

Bei Immobilien ist eine Fremdfinanzierung zutreffend zu regeln und zwar bezogen auf den Darlehensvertrag selbst, aber auch bezüglich etwaiger Sicherheiten im persönlichen (Bürgschaft, Lebensversicherung) und grundstücksbezogenen Bereich (Grundschuld, Hypothek).

Beispiel 2: Makler

Insbesondere für Käufer prüfen wir, welche Ansprüche ein Makler zutreffend stellen kann. Für Verkäufer prüfen wir, mit welchen Regelungen ein Maklervertrag abzuschließen ist.

Beispiel 3: Mietrecht (Gewerbe)

Im Gewerberaummietrecht gibt es typische Probleme, die wir mit unseren Mandanten gemeinsam lösen. Dabei geht es insbesondere um die Frage, ob ein langfristiger Gewerberaummietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann (sowohl aus Vermieter-, als auch Mietersicht), aber auch um die Frage, welche wechselseitigen Ansprüche während und nach Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses bestehen. Um solche Fragen zu vermeiden, beraten wir auch bei der Gestaltung von Gewerberaummietverträgen.

Beispiel 4: Mietrecht (Wohnraum)

Vergleichbare Fragen ergeben sich im Wohnraummietrecht. Ergänzend gibt es insbesondere Probleme bei Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter, gestützt auf (1) Eigenbedarf, (2) wirtschaftliche Gründe, (3) Zahlungsverzug.

Beispiel 5: Nießbrauch und Wohnrecht

Gerade im Familienkreis behält sich der Übertragende das Recht vor, die Immobilie selbst weiter zu nutzen oder zu vermieten. Hier knüpfen sich dann viele Probleme an, die z. B. dann virulent werden, wenn Streit daürber entsteht, wer welche Kosten zahlen muss oder, wenn der Übertragende z. B. aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim ziehen muss.

Sondersituationen bei Immobilien

Wir beraten und vertreten Personen auch in besonderen Immobiliensachverhalten, insbesondere in folgenden Fällen.

Fall 1: Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein kaum bekanntes Recht, das einen Mittelweg zwischen echtem Immobilieneigentum und Anmietung einer Immobilie darstellt. Wenn ein Erbbaurecht erworben werden soll, ist dies meist kompliziert und sollte rechtlich begleitet werden. Dies auch deshalb, weil sich bei Durchführung eines Erbbaurechtsvertrages häufig Probleme ergeben.

Fall 2: Miteigentum

Viele Personen kennen die Risiken von Miteigentum nicht, obwohl diese Eigentumsform sehr verbreitet ist. Vor allem wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie erwerben, werden sie meistens Miteigentümer zu 1/2. Das Miteigentum führt dann zu dem Problem, dass jeder Miteigentümer unabhängig von dem anderen Miteigentümer die Immobilie in die Teilungsversteigerung geben kann. Der andere Miteigentümer kann hiergegen kaum etwas unternehmen.

Fall 3: Wohnungseigentum

Viele Personen verfügen über Wohnungseigentum. In diesem Bereich können aber viele Fragen auftreten, z. B. wenn ein anderer Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum beschädigt, die WEG Sonderzahlungen einfordert oder Sondernutzungsrechte im Streit stehen.

Fall 4: Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie beleuchtet unterschiedliche Interessenlagen und zwar in Bezug auf (1) den Eigentümer, (2) den Erwerber, (3) den Gläubiger (z. B. die Bank) und (4) ggf. den Mieter. Diese Interessenlagen unterstützen wir im Rahmen einer rechtlichen Vertretung bei außergerichtlichen Verhandlungen zwischen den Beteiligten und im Zwangsversteigerungsverfahren vor dem Vollstreckungsgericht.